生前贈登記与や相続登記がすでになされている場合でも、相続人全員の合意があればこれをやり直して、最も相続人の意思に合致するようにすることができます。
Aさんが亡くなって相続人はBさんとCさんです。A家は代々続く農家です。話し合いにより、Bさんが農家を継ぐことになったので、遺産分割協議をして、Aさんの遺産のうち農地をBさんがすべて取得してその登記をしました。
しかし、その数年後にBさんは亡くなってしまいました。Bさんの相続人はDさんとEさんです。DさんとEさんは都会でサラリーマンをしており、農家を継ぐ意思はまったくありません。
一方Cさんは、代々受け継がれてきた農地を手放したくないので、自己が農地を取得したいと考えています。
このケースですと、Bさん名義の農地につき、一旦DさんやEさんへ相続登記をした後、Cさんへ売買又は贈与をすることが一般的かと思います。
しかし、農地の譲渡は農業委員会の許可を要しますし、登録免許税も売買又は贈与の場合は不動産評価額の2%がかかってしまいます。
一般的にはあまり知られていませんが、遺産分割協議は相続人全員により合意解除することが可能です。
事例のケースでは、Bさんが農地を取得した遺産分割協議を、Bさんの相続人であるDEとCの合意により解除して一度Aさんに所有権を戻します。
そして、Aさんの遺産につきCDEで再度遺産分割協議をして、Cが農地を取得することにすれば、農業委員会の許可は不要ですし、登録免許税も不動産評価額の0.4%と所有権抹消分(1,000円×不動産の個数)で済みます。
なお、遺産分割協議を合意解除して所有権を抹消し、あらたな遺産分割協議に基づき相続登記をした場合には、増加した部分につき贈与とみなされますので、贈与税の対策が必要となります。
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